Как заключить договор аренды, если раньше вы этого не делали

Как заключить договор аренды, если раньше вы этого не делали

подробный гайд

Akula.com

Вы хотите открыть бизнес и уже нашли подходящее помещение. Дело за малым — подписать договор аренды. Но раньше вы не составляли договоры, и кажется, что без юридического образования тут не разобраться. Без паники, сейчас мы все разложим по полочкам.

Главный документ, который регулирует аренду недвижимости — Гражданский кодекс Российской Федерации. Поэтому когда мы писали статью, руководствовались прежде всего этим документом. Чтобы не загромождать текст, мы не указываем ссылки на конкретные пункты Кодекса. Но если вам интересно самостоятельно прочитать Кодекс, то все, что касается аренды и доверительного управления имуществом, вы найдете в главах 34 и 53.

Кто может сдавать в аренду помещение

Согласно ГК РФ, сдавать коммерческую недвижимость в аренду могут:

— Собственник помещения;

— Лицо, уполномоченное собственником или законом. Это государственные и муниципальные предприятия, агенты, комиссионеры, доверительные управляющие.

Если арендодатель — не собственник, он должен показать вам нотариально заверенную доверенность. Ваша задача — убедиться, что арендодатель действительно уполномочен подписывать договор, иначе соглашение аннулируется.

блэтдоверенность-min.jpg Пример доверенности юридического лица на заключение договора аренды без печати нотариуса

Краткосрочный и долгосрочный договор: что выбрать

Давайте разберемся, какие существуют виды договоров, в чем их выгоды и недостатки.

Договор, заключенный на срок до года — краткосрочный. Обычно такой договор заключают на 11 месяцев, потому что так удобнее считать арендную плату. Можно заключить краткосрочный договор и на 364 дня, но это неудобно. Из-за нехватки одного дня в последнем месяце бухгалтеру придется пересчитывать плату за него.

Краткосрочный договор заключить проще, чем долгосрочный, потому что для него не нужна государственная регистрация. Если помещение нужно вам на несколько лет, но вы не хотите тратить время на регистрацию, можете заменить долгосрочный договор несколькими краткосрочными.

Краткосрочный договор заключить проще, чем долгосрочный.

Есть два способа сделать это:

  1. Вы прописываете в договоре аренды, что он будет автоматически продлен по истечении срока;
  2. Вы заключаете предварительный договор, где обязуетесь заключить новый краткосрочный договор по истечении срока старого.

Кажется, что заключать несколько краткосрочных договоров выгоднее. Но этот путь не лишен недостатков. Запомните, что автопродление не создает обязательств для сторон. Если арендодателя или вас перестанут устраивать условия договора, автоматическое продление не препятствует тому, чтобы изменить их. Но также оно не препятствует выходу из договора одной из сторон. То есть если арендодатель не захочет продолжать сотрудничать с вами, он может выселить вас.

Вот история из практики нашего знакомого юриста.

Предпринимателю Александру нужно было помещение на 6 лет. Он нашел подходящий вариант с привязкой оплаты к доллару. Чтобы не связываться с регистрацией, Александр заключил договор на 11 месяцев и договорился с заказчиком об автопродлении. Через год курс доллара упал, и арендодателю стало невыгодно сдавать помещение. Он вышел из договора и выставил Александра вместе с оборудованием.


Эта ситуация — скорее исключение, чем правило. Но такое тоже случается.

Второй способ, при котором вы заключаете предварительный договор, — надежнее и сложнее одновременно. Надежнее, потому что при отказе арендодателя продлевать аренду, вы можете подать в суд и предъявить предварительный договор как доказательство. Сложнее, потому что придется составлять еще один документ. В него нужно вписать условия будущего основного договора, а также сроки, в которые обязуетесь его заключить.

Долгосрочный договор действует несколько лет. Он обретает силу после получения государственной регистрации.

Вот что нужно, чтобы получить регистрацию:

— Заявление о государственной регистрации;

— Договор аренды в трех экземплярах-подлинниках;

— Технический паспорт помещения;

— Документы, которые подтверждают правовой статус вас и арендодателя;

— Документы, которые подтверждают полномочия арендодателя сдавать вам помещение или участок — о них поговорим ниже;

— Нотариально заверенное согласие вашей супруги или вашего супруга на заключение договора. Оформите его согласно с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Если вы не состоите в браке, нужно заявление об отсутствии брачных отношений.

— Если заключаете договор с муниципальным или унитарным предприятием — согласие собственника помещения на заключение договора аренды.

— Квитанция об уплате государственной пошлины. Подробный список документов, сроки получения регистрации и другую важную информацию смотрите на сайте Госуслуги.


Есть и третий вариант — договор, заключенный на неопределенный срок. Такое происходит, если вы не прописали в договоре срок действия. Расторгнуть такой договор можно когда угодно, при одном условии — предупредите арендодателя за месяц.

Что нужно сделать перед заключением договора

Проверьте документы арендодателя.

Перед заключением договора проверьте документ на право собственности арендодателя и техпаспорт помещения.

Сейчас расскажем о двух документах, которые вы вправе потребовать.

1. Свидетельство о регистрации права собственности на помещение. Это нужно, чтобы убедиться, что арендатор — собственник помещения и вправе сдавать его в аренду. Если арендатор — не собственник, просите доверенность.

Сверьте адрес арендуемого помещения с тем, которое указано в документе. Это самый простой способ удостовериться, что объект один и тот же.

свид-min.jpg Так выглядит свидетельство о собственности

Бывает, что арендодатель отказывается предъявлять сертификат или в нем указан адрес другого помещения. В таком случае есть риск, что имущество арестовано, под залогом или не принадлежит арендодателю. Если у арендодателя нет права распоряжаться помещением, договор аннулируется.

В любом случае, лучше откажитесь от такой сделки.


2. Технический или кадастровый паспорт. Убедитесь, что указанная в нем площадь помещения совпадает с той, которую вам назвали. Если арендодатель на словах «прибавит» к площади пару метров, визуально вы этого не заметите, но будете вынуждены платить за них.

Если в техническом паспорте указан инвентарный номер объекта, сверьте его с номером из сертификата о праве собственности.

Дополнительно советуем заказать выписку об арендуемом участке на сайте Росреестра. Выбирайте ближайшую дату к моменту заключения договора. Выписка поможет проверить юридическую чистоту объекта.

Что указать в договоре аренды

Информацией с нами поделилась юрист Алиса Маркина. Вот данные, которые нужно внести в договор:

— Информация о вас и об арендодателе: ФИО полностью, дата рождения, прописка и место жительства, паспортные данные и данные юрлица.

— Подробное и точное описание имущества, которое сдается в аренду. Это значит, что в договоре должен быть указан адрес помещения, площадь, поэтажный план и другие данные из технического паспорта. Если нет признаков, по которым можно определенно установить арендуемый объект, договор теряет силу.

— Состояние помещения. Здесь напишите, есть ли капитальный ремонт, телефон, электричество, отопление, готово ли помещение к использованию по назначению.

— Возможность арендных каникул. Это период, когда вы не платите за аренду, но делаете ремонт в помещении. Узнайте у арендодателя, устраивает ли его такой вариант.

— Обременения помещения.

— Условия расторжения договора.

— Срок действия договора.

— Дата передачи помещения в аренду.

— Величина арендной платы. Его указывают в виде фиксированной суммы, алгоритма расчета или в условных единицах — последнее актуально для оплаты в иностранной валюте.

Советуем вписать также оплату коммунальных услуг, чтобы потом вернуть с них НДС.

Как составить акт приемки помещения

Акт приема-передачи помещения — это обязательное приложение к договору аренды. В нем нужно подробно описать состояние помещения и оборудование, которое находится внутри. Чем точнее вы составите этот документ, тем меньше вероятность, что арендодатель заставит вас выплачивать компенсацию за испорченное имущество, которое на самом деле было испорчено до вас.

Если будете расторгать договор, придется еще раз составить акт. В этом случае документ будет доказательством того, что вы использовали помещение по назначению и не портили оборудование. Содержание этого акта должно совпадать с тем, который вы заключали в начале.

прил-min.jpg Так выглядит акт приема-передачи помещения

Как досрочно расторгнуть договор

Если все идет хорошо, договор расторгается автоматически, когда истекает срок действия. Но иногда расторгнуть договор нужно досрочно. В ГК РФ обозначено четыре причины сделать это:

  1. Арендодатель не дает вам пользоваться помещением или мешает этому;
  2. Помещение не по вашей вине оказывается непригодным для использования;
  3. Арендодатель сдает помещение с изъянами, о которых он знал, но не сказал вам;
  4. Арендодатель отказывается делать капитальный ремонт в оговоренные сроки.

Вот список причин, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора:

  1. Вы два месяца подряд не платите за аренду;
  2. Вы делаете помещение непригодным для использования или вредите имуществу, установленному внутри;
  3. Вы нарушаете условия договора;
  4. Вы не сделали капитальный ремонт в оговоренные сроки.

Арендатор не может сразу расторгнуть договор — сначала он обязан направить письменное предупреждение с требованием исправить ошибку, которую вы допустили — скажем, сделать ремонт или оплатить аренду. Гражданский кодекс не оговаривает срок исполнения обязательств, поэтому либо арендатор указывает их в письме, либо вы обсуждаете это лично. Это нужно, чтобы избежать недоразумений. Случается, что вы перечислили арендную плату, а бухгалтер арендодателя забыл ему ее перевести.

Если вы не исполните обязательство, арендодатель направляет второе письмо, в котором сообщает о желании расторгнуть договор.

примерписьма-min.png Пример письма о расторжении договора аренды

Какие трудности могут возникнуть

Договор в иностранной валюте

Важный момент: если заключать договор в иностранной валюте, при резком скачке курса его нельзя будет расторгнуть. Закон не позволяет расторгнуть договор, если курс валюты резко изменится. Даже если вы освободите помещение, арендную плату придется выплачивать до конца срока.

Закон не позволяет расторгнуть договор, если курс валюты резко изменится.

Чтобы этого избежать, установите в договоре верхнюю и нижнюю границу курса. Тогда, если курс валюты выйдет за пределы установленной границы, вы беспрепятственно расторгнете договор.

Другой вариант — пропишите прямым текстом возможность расторгнуть договор, если курс валюты изменится. Наш опыт подсказывает, что арендодатель обычно против такого пункта. Но почему бы не попробовать?

Расположение помещения или земельного участка

Вот история, которой поделилась с нами Алиса Маркина.

Предприниматель арендовал торговую площадь в магазине. Он выбрал проходное место, которое счел потенциально прибыльным. Но из-за того, что он не обговорил с арендодателем точное место участка, ему выделили площадь в другом конце магазина. Люди там почти не проходили. Предприниматель остался без клиентов и обанкротился. Однако суд оправдал арендодателя, потому что он выделил торговую площадь, согласно договору. Точное же место этой площади в договоре указано не было.


Поэтому если вы арендуете не отдельное помещение, а только часть площади, впишите в договор, где именно находится ваш участок. Например, обозначьте номер торгового павильона.

Соглашение о намерениях

Соглашение о намерениях — это документ, который подтверждает ваше желание арендовать помещение. Его еще называют предварительным договором. Это залог того, что арендодатель до заключения основного договора не сдаст помещение другому человеку. Часто в соглашении обсуждаются вопросы ремонта, субаренды, условия выхода из договора и другие важные моменты.

Соглашение о намерениях не имеет юридической силы, но это спорный момент. Если в соглашении вы напишете, что обязанность ремонтировать помещение берете на себя, а перед заключением договора измените решение, арендодатель может надавить на вас. И суд, вероятно, примет соглашение о намерениях как доказательство. Придется заключать договор на тех условиях, которые вас уже не устраивают. Поэтому прямым текстом пропишите в соглашении о намерениях, что этот документ не имеет юридической силы.

Прямым текстом пропишите в соглашении о намерениях, что этот документ не имеет юридической силы.

Вот еще один нюанс. Если вы заключаете соглашение о намерениях, а основной договор собираетесь подписать через какое-то время, установите конкретную дату. Ниже два примера удачных формулировок: «Договор аренды должен быть заключен не позднее 15.10.2017»; «Договор аренды должен быть заключен 15.10.2017». Иногда приходится ждать, пока арендодатель получить свидетельство о собственности или другой документ. Тогда избегайте такой формулировки: «Договор аренды должен быть заключен после получения арендодателем... (подставьте документ)».

Расскажем показательную историю.

Предпринимательница Оксана заключала соглашение о намерениях. Когда дело дошло до сроков подписания договора, арендодатель попросил подождать, пока он получит сертификат о собственности помещения. Он тянул больше года, а потом заявил, что у соглашения о намерениях истек срок годности, и заключать договор он не будет. Оксана осталась без помещения.


Арендодатель был прав. Если конкретной даты в соглашении о намерениях не стоит, то срок годности истекает через 12 месяцев. Кто знает, возможно, собственника просто перестали устраивать условия аренды? Если и правда нужно дождаться, пока арендодатель получит документ, делайте приписку: «После получения (подставьте необходимый документ), но в любом случае не позднее, чем (подставьте дату)».

Выводы

Напоследок — маленькая шпаргалка, которая поможет освежить память.

— Сдавать помещение может только собственник и доверенное лицо. Обязательно убедитесь, что правовой статус арендодателя позволяет ему распоряжаться имуществом.

— Краткосрочный договор действует меньше года, он не требует регистрации. Долгосрочный договор заключают на срок больше года, для него нужна регистрация.

— Всегда составляйте договор в письменном виде.

— Перед подписанием договора убедитесь, что арендодатель вправе распоряжаться имуществом, которое пытается сдать.

— Самое важное в договоре — конкретно описать помещение, которое вы арендуете.

— Договор нельзя расторгнуть без веских причин, поэтому заранее предусмотрите возможности выхода.

— Арендодатель не выселит вас, не направив предварительно письмо с предупреждением. Если он так поступил, обращайтесь в суд.

— В соглашении о намерениях пропишите прямым текстом, что этот документ не имеет юридической силы.


Хотите обсудить эту статью?
Присоединяйтесь к нашим группам в Facebook и ВКонтакте



Получайте знания, мотивацию и опыт успешных бизнесменов!

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности