Присвоение бизнес-центрам определенной литеры является отчасти маркетинговым инструментом

14 Августа 2017
Присвоение бизнес-центрам определенной литеры является отчасти маркетинговым инструментом

Присвоение бизнес-центрам определенной литеры

 В России существует методика классификации коммерческой недвижимости, которую необходимо знать всем, кто собирается вложить собственные средства в квадратные метры. В материале мы расскажем, что такое классность офисного здания. Важно понимать, что присвоение БЦ определенной литеры является отчасти маркетинговым инструментом. Данный аспект необходимо учитывать при выборе помещения, но руководствоваться одной лишь буквенной символикой в нынешних реалиях не стоит.                                                                     

"Руководствоваться одной лишь буквенной символикой в нынешних реалиях не стоит"

Набор признаков бизнес-центра определенного класса

Существенный вклад в классификацию офисных зданий внесла Российская гильдия управляющих и девелоперов. Базовые принципы такой классификации были разработаны еще в 2009-м году, созданы они были на базе маркетингового анализа коммерческой недвижимости в крупных городах. По набору параметров исследуемому объекту присваивается класс от А, В, В+ или С. Рассмотрим по порядку. Каким набором признаков должен обладать бизнес-центр определенного класса.

Профессиональное управление

А       обязательно наличие профессиональной управляющей компании с опытом не менее пяти лет;   
В+  наличие той же управляющей компании, но ее опыт может быть меньше – 4 года;
B управляющая компания с опытом не менее 3-х лет;
C не является обязательным условием, но служит бонусом при оценке.

Данный параметр особенно важен при условии наличия нескольких собственников – когда здание продано «в нарезке». Аспект управления площадями является очень существенным, наличие управляющей компании позволяет снизить риски для арендатора, а арендодатель получает возможность не беспокоиться о мелочах.

География

А, В+  
играет определяющую роль. Важно отсутствие маргинальных объектов в непосредственной  близости (свалка);
B важное, но не обязательное условие;
C    не играет определяющей роли, но может служить бонусом.

Транспортная доступность

А и В+ должны располагаться вблизи основных транспортных артерий города, не менее чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро – объект должен быть максимально встроен в существующую инфраструктуру;
В не является обязательным условием, но служит бонусом;
С вариативно.

Паркинг

А и В+ - строго наличие наземной или подземной охраняемой парковки для гостей и арендаторов;
В – наличие любой организованной парковки;
С – рекомендовано наличие.

Центральная система управления инженерными системами здания

А – строго необходимо
В+, В, С – опционально
Системы создания микроклимата (вентиляция, отопление, кондиционирование):
А, В+ строго необходимо;
В приветствуется наличие;
С бонус, позволяющий претендовать на класс выше.

Пожарная безопасность

А и В+ необходимо наличие высокоточной системы пожарной безопасности, раннего обнаружения очага возгорания, дымоудаления, тушения, оповещения. Обязательна для объектов повышенной высотности;
В автоматическая система пожарной безопасности, пожарная сигнализация, оповещение, отсутствие материалов в отделке с классом повышенной опасности.
При отсутствии минимальных требований к соблюдению пожарной безопасности классификация невозможна.

Система контроля доступа (безопасность):

А доступ для арендаторов 24 часа 7 дней в неделю, видеонаблюдение на всех входах, система электронных пропусков, круглосуточная охрана;
В+ электронные пропуска, круглосуточная охрана, видеонаблюдение.
В система видеонаблюдения и круглосуточная охрана
С наличие охраны

Особенности здания:

А и В+ здание изначально построено как бизнес-центр, высота потолков от 2,7 метров, наличие открытых пространств под аренду, соблюдение принципов шумоизоляции, энергоэффективности;
В и С могут быть как новыми зданиями, так и зданиями после капитальной реконструкции. Открытые помещения под аренду как опция. Отделка также опционально.

Мы перечислили далеко не все признаки – в подробной классификации учитывается все, вплоть до лифтов, разграничения потоков посетителей и меблировки помещений. Классность офисного центра необходимо знать, но при выборе объекта инвестирования необходимо руководствоваться и потребностями целевой аудитории – потенциальных арендаторов, о чем мы писали ранее.


"Классность офисного центра необходимо знать, но при выборе объекта инвестирования необходимо руководствоваться и потребностями целевой аудитории"