Офис офису рознь: простым языком о классификации БЦ для новичков

Опытным арендаторам и объяснять не надо, что такое «классификация офисов». Начинающие же владельцы бизнеса могут  об этом слышать впервые. Наша статья и призвана заполнить данный пробел знаний в области коммерческой недвижимости.

В России классификация офисов была введена в начале 2000-х — в это время в стране как-раз появились первые деловые комплексы по аналогии с зарубежными БЦ. И хотя «класс офисов» стал устойчивым термином, точнее было бы сказать «класс бизнес-центров». Именно последние и подлежат классификации. С учетом различных характеристик (расположения, инфраструктуры, качества ремонта и т.д) определенную категорию дают непосредственно зданию. А она уже автоматически присваивается находящимся в нем помещениям.

Из класса в класс

Собственники и арендаторы разработали специальную «шкалу», согласно которой офисы делятся на: A (A+), B (B+), C, D.

Высший пилотаж

А. Изначально практически все БЦ, построенные в начале 2000-х имели класс «A». На фоне большинства старых зданий тех лет они отличались оригинальными архитектурными решениями, функциональной планировкой, качественным ремонтом и развитой инфраструктурой. Однако с годами технологии строительства двигались вперед. И вот мы уже имеем новые архитектурные тенденции и улучшенные строительные материалы. Прежние БЦ отчасти морально устарели — их «понизили» до категории B.

К современным же комплексам класса А относятся здания:

• построенные не более 10 лет назад,
• расположенные в центральных благоустроенных районах,
• в их строительстве использованы самые современные материалы, энергоэффективные технологии, улучшенные коммуникации и автоматизированные инженерные системы,
• с развитой инфраструктурой: просторными наземными и подземными парковками, охраной, ресторанами, конференц-залами, зонами отдыха.

В плане технических характеристик такие объекты тоже имеют свои нюансы. Их отличают определенные высота потолков, размах лестничных пролетов и уровень освещенности. Планировка позволяет устанавливать сложные навесные конструкции. Впрочем, лучше нас об этом расскажет классическая инструкция по эксплуатации объекта. Мы же упомянем еще вот о каких моментах. Внутренняя отделка таких офисов может делаться по индивидуальному заказу съемщика. Понятно, что и цены на площадь здесь очень высокие, особенно если речь идет об аренде офисного здания в Москве — в месяц за съемные метры можно выложить не один миллион рублей. 

Но совершенству нет предела.  Уже появились БЦ с новейшими технологиями и мультимедиа последнего поколения («умный офис»). Взять, к примеру,«Moсквa-Сити» или  «Лахт-центр» в «городе на Неве». Такие продвинутые комплексы превосходят типовой класс.  Поэтому  их относят к категории А+.

Серебряные призеры

B. Как мы уже говорили, к этой категории, относят БЦ, имевшие ранее класс A. Этим комплексам уже «исполнилось» более 10 лет, однако в них был обновлен капитальный и косметический ремонт. Класс В не может похвастаться новейшими технологиями, но уровень комфорта здесь высокий: уютные офисы,скоростные лифты, новые инженерные коммуникации (вентиляция, кондиционирование), парковка (правда, чаще только наземная). Разумеется, здесь есть хорошие кофейни и оборудованные конференц-залы. Комплексы, которые  уже морально устарели для класса А, но некогда считались особо престижными (за счет планировки, расположения и т.д), относят к категории В+.

 Цена «квадратов» в таких БЦ тоже впечатляет, но она ниже, чем у объектов класса А. Скажем, аренда помещения проспект Мира в Москве обойдется около 500 000-700 000 рублей в месяц. 

Дешево, но не сердито

С. К этой категории относятся здания, которые раньше принадлежали различным госструктурам. В их ремонт и перепланировку были вложены большие средства. Конечно, до настоящих БЦ им далеко, но условия для работы здесь созданы довольно комфортные. При этом, аренда обходится намного дешевле, чем в вышеуказанных объектах. Здания такого класса — популярный вариант у раскручивающихся компаний с небольшим бюджетом. Они предлагают более-менее комфортные офисы, старые (но отремонтированные) инженерные коммуникации. В них есть столовая, работает охрана. Если повезет, комплексы С могут иметь собственную парковку. Косметический ремонт, как правило, выполняется за счет съемщиков.

Цена оправдывает качество?

D. Эти здания также переделаны из бывших НИИ. Но с ремонтом и инфраструктурой здесь все обстоит гораздо хуже. Офисы кабинетной системы (требующие ремонта), старые коммуникационные системы, часто отсутствует вентиляция... Правда, есть относительно приличные офисы D, которые почти не уступают объектам С. Но из-за определенных нюансов им присвоили низшую категорию (например, они расположены далеко от остановок).  Но если улучшенные офисы такого формата еще пользуются популярностью у арендаторов  (какой-никакой комфорт имеется, и цены «не кусаются»), то на типовые помещения класса D — покупателей мало. Особенно в больших городах. Их выбирают маленькие фирмы-однодневки, у которых главный приоритет — экономия. Но для более-менее раскрученных компаний такие здания — не вариант. Все-таки перед клиентами и партнерами хочется выглядеть достойно. Даже за небольшие деньги.