Написанному верить: как грамотно составить договор с риэлторским агентством

Хорошее агентство по недвижимости сэкономит вам время и силы при поиске квартиры, загородного дома или офиса. Но каким бы добросовестным ни был риелтор, он действует исключительно в рамках договора. Если вы заранее что-то не прописали в контракте — не обессудьте. Никто не станет выполнять работу, не оговоренную условиями сделки. Не хотите остаться в накладе — тщательно вникайте в договор еще на стадии его подписания. 

«Шапка» — всему голова 

Казалось бы, с начальным пунктoм  все понятно. Вы — «Заказчик» — указываете имя, адрес, паспортные данные. В свою очередь соответствующую информацию предоставляет и «Исполнитель» (агентство). Но здесь есть важный нюанс. Поскольку риэлторская контора — юридическое лицо, то фигурировать в документах должно имя главного руководителя — генерального или коммерческого директора. Остальные же «подписанты» со стороны компании могут работать с договором только на основании доверенности, включая всяческих заместителей.

Не желательно, чтобы «Исполнителем» по бумагам выступал и сам риелтор. Если только он опять же не действует на основании доверенности от гендиректора  или не работает сам на себя (частное лицо). Когда в договоре стоит имя рядового сотрудника агентства, вся ответственность за исполнение сделки лежит на нем. И если последний уволится, не выполнив обязательств, не факт, что компания предоставит вам нового риелтора, не потребовав дополнительной платы. 

 Агент обещал — агент сделал 

С разделом «Предмет договора» все более-менее понятно. В нем указывается, что компания (агент) обязуется выполнить ваш заказ. Например, помочь продать или купить помещение под салон красоты в Московской области на нужных для вас условиях. Здесь же прописывается, что после выполнения работы «Исполнитель» получает определенный гонорар. А сколько он составляет и как выплачивается — об этом речь пойдет в разделе «Стоимость услуг». 

«Что написано пером..»

Пункт «Обязательство сторон» — один из важнейших в договоре. Здесь прописывается все, что должен сделать риелтор за указанную сумму. Обратите на этот раздел особое внимание. Указывайте все досконально: от желаемых технических характеристик объекта и места его расположения до цены. Если вы четко не  обозначали своих требований, а предложенный агентом вариант им не соответствует — поиски нового помещения/здания возможно придется оплачивать дополнительно. Если же в контракте прописано все от и до, риелтор хочешь-не хочешь обязан найти то, что обещано «на бумаге». В идеале агент должен проверить объект на «юридическую чистоту» (не является ли он предметом аферных махинаций, ни претендует ли на него третье лицо и т.д). Это входит в обязанности брокера, но не все агентства говорят об этом клиенту. 

Срок имеет значение

Пункт «Срок договора» при сделках с недвижимостью также нужно строго регламентировать. Юристы советуют заключать контракт на  определенный период. Например, вы хотите купить офис в Челябинске в ближайшие 2-3 месяца. Так и прописываете это в документах. Четко оговоренный срок дает вам «карт-бланш». Если за указанное время риелтор не нашел подходящий объект, вы либо перезаключаете с ним договор на ваших условиях, либо обращаетесь к другому брокеру. Если же не обозначить конкретные сроки, поиски могут затянуться надолго. Вы же будете связаны обязательствами договора, не имея возможности нанять нового агента. 

Финансы: кто, когда и за что платит 

Ну вот мы подошли и к самому важному вопросу — «Стоимости услуг». Последняя прописывается либо в договоре, либо в приложении к нему. Как правило, она составляет определенный процент от стоимости сделки (2-5%). Но иногда цена услуги может быть фиксированной. Довольно часто в агентствах просят задаток или аванс. Риелтор имеет на них полное право. Но учтите: с юридической точки зрения «задаток» и «аванс» — не одно и то же. Если клиент не исполнил своих обязательств по договору, задаток остается у «Исполнителя» (агентства). Если же свою работу не выполнил риелтор, задаток, да еще и в многократном размере, возвращается клиенту. 

Аванс же при расторжении сделки практически всегда отдается обратно «Заказчику», даже если последний выступил инициатором разрыва договора. Аванс, в отличие от задатка — своего рода заявление о намерении принять предложение брокера, но не 100% гaрантия. Хотя в некоторых случаях авансовый платеж все-же остается у «Исполнителя» (если данное оговорено контрактом) — он может пойти на покрытие штрафа, когда сделка сорвалась по вине клиента.