Почему в России процветает серая аренда жилья?
Сегодня в России сдается в аренду около 6 млн квартир. При этом, как известно, отношения собственников и съемщиков в основном строятся по серой схеме, т е налоги с такого дохода в госказну не поступают. Власти уже давно обещают легализовать аренду жилья. Только вот рядовые граждане не очень-то за это ратуют. Разберемся почему.
Чем привлекательна серая аренда?
Как показывают социологические опросы, большинство россиян поддерживают ныне существующую схему. Как собственники, так и арендаторы. С первыми — все понятно. Они считают, что раз квартира является их личным имуществом, то можно делать с ней все что угодно без оглядки на государство.
А вот у арендаторов, не желающих введения "прозрачных" договоров, причины разные. Одни полагают, что аренда жилья — сугубо конфиденциальный вопрос между участниками сделки. Да и будь они сами собственниками, то тоже не платили бы налоги - к чему лишние расходы? К ним относятся те, кто снимает квартиру в своем же городе (например, молодая семья, съехавшая от родителей). Но есть и другая группа съёмщиков. Последние арендуют жильё не в родном городе: у них нет прописки и что важнее - часто нет регистрации по месту проживания. Вот они как раз не в восторге от серой схемы, однако и легализации рынка тоже опасаются.
Анна Трифонова (работает маркетологом в крупной туристической компании ): «Я уже более 10 лет снимаю в аренду квартиру в Москве . За это время у меня «сменилось» 3 арендодателя и ни один из них не сделал мне регистрацию. Получается, что будучи гражданкой РФ (я родилась в Челябинске), не имею доступа ко многим социальным благам столицы.
Сложно лишний раз попасть в бесплатную поликлинику. С оформлением документов возникают проблемы. Например, когда мне понадобилось срочно сделать загранпаспорт, пришлось ехать в Челябинск и подавать заявление там. А будь у меня регистрация, этот вопрос решился бы в Москве. Но когда я только заикалась арендодателям по поводу регистрации, получала ответ: «Ты же понимаешь, что тогда мне придется платить налог. Если готова отдавать за квартиру больше, то, пожалуйста, будет тебе регистрация». А я и так за «однушку» отстегиваю по 33 000 рублей в месяц. О каком «больше отдавать» может идти речь?».
Иными словами, если собственников обяжут платить налоги, то это отразится и на съемщиках. Чтобы «отбить» потерянную часть дохода, хозяева «квадратных метров» повысят цены. А все мы знаем, что съемное жилье в стране и сейчас обходится, ой, как недёшево.
Ктo винoвaт?
Однако эксперты настаивают, что с серой арендой надо заканчивать. Такие сделки чреваты риском для обеих сторон. О том, что многие приезжие, снимающие квартиру в чужом городе, не имеют регистрацию, мы уже говорили. Но есть и иная проблема: когда кто-то из участников договора, чувствуя себя безнаказанно, «превышает полномочия».
Например, собственник заламывает слишком высокую цену (требуя при этом еще и оплачивать услуги ЖКХ) или не возвращает депозит, когда съёмщик на законных основаниях съезжает на другое жильё. А бывают и такие случаи — когда арендатор, добиваясь снижения ставки, угрожает пойти в налоговую. Такие прецеденты возникают у рядовых граждан. А у властей есть свой резон для «обеления» рынка жилой аренды. По данным аналитиков, из-за серой схемы государственный бюджет теряет от 160 до 180 млрд рублей ежегодно.
Чтo делать?
Но для перехода на прозрачные отношения нужно подготовить подходящую почву. У собственников должна быть мотивация платить налог. Но вот как ее добиться — вопрос. Некоторые эксперты предлагают «мeтод кнyтa» — то есть ввести штрафы при неуплате налога, как это практикуется в США и Европе. Но начнем с того, что по сравнению с Западом, россияне имеют не очень-то высокие доходы (даже средний класс). Тем более, что среди арендодателей есть особо уязвимые слои населения, для которых такой заработок — единственный источник дохода (пенсионеры, безработные матери-одиночки и тд). И было бы справедливо освободить таких граждан от подобной «повинности».
Но и остальным собственникам в случае введения налогов требуются какие-то поощрения. Сергей Никитин, частный агент по продаже помещений в Москве :«Среднестатистический арендодатель в столице получает от 30 000 до 70 000 рублей в месяц. В регионах «тарифы» - ниже. Это, конечно, дает существенную прибавку к бюджету. И все же не такой уж это огромный доход, учитывая российские зарплаты. Поэтому только лишь «пугать» людей штрафами — не честно. Если уж вводить налоги, то нужно предложить и равноценные «бонусы». Скажем, субсидировать коммунальные расходы и взносы на капремонт, а также ввести вычеты на налог».
«Cтoит ли oвчинкa выдeлки»?
Государство уже серьезно взялось за серую аренду. В минувшем декабре власти заявили, что в ближайшие месяцы заключение таких договоров примет официальный статус. Скоро появится сайт, на котором собственники будут обязаны регистрировать сделки с арендаторами. Соответственно, уполномоченные органы смогут отслеживать этот рынок для взимания налогов.
Но остается еще много вопросов. Во-первых, непонятно, как будут выявлять незаконопослушных арендодателей — каким образом власти о них узнают? Во-вторых, совсем не факт, что государство много выиграет от новой схемы. Напомним, какие данные приводят аналитики (мы об этом говорили выше): из-за серой аренды казна ежегодно теряет до 180 млрд рублей.
Однако эта цифра получается, если исходить из того, что собственники будут платить подоходный налог в 13%. Но ведь у них есть еще два варианта — платить 4% как самозанятым гражданам или отдавать 6% по спецпатенту, дающему право на сдачу жилья. Понятно, что люди попытаются сократить свои расходы. А значит, поступления в казну при переходе на белую аренду могут оказаться не таким уж значительными, как ожидается.
