Система Торренса, или как гений-экономист упростил жизнь собственникам недвижимости

Люди, сделавшие что-то значительное и масштабное, не всегда известны массам. Среди них — сэр Роберт Торренс. О нем не слышали даже большинство специалистов по недвижимости. А между тем, всю свою жизнь Торренс посвятил вопросам имущественного права и совершил в этой области грандиозный прорыв.

История эта началась так...В 1814 году в Ирландии в семье экономиста Ричарда Торренса родился сын Роберт. Мальчик пошел по стопам отца и с детства проявлял интерес к экономике. Закончив Дублинский университет, Роберт проработал несколько лет таможенным инспектором в Лондоне, а затем вместе с женой переехал в Аделаиду — один из крупнейших городов Австралии. Сначала он устроился сборщиком пошлин в порту, но уже вскоре был назначен на должность казначея округа. В 1857 году Торренс решил попытать счастья в политике и баллотировался в премьеры Южной Австралии.

На выборах он победил. Правда, в силу разных причин, его партия просуществовала всего месяц. Но за это время Роберт приобрел определенный вес в деловых кругах, чем и решил воспользоваться. Но им руководили не банальные амбиции, а желание улучшить австралийскую экономику. И у него это получилось. Новатор-экономист разработал уникальную программу регистрации недвижимого имущества. Она вошла в историю как «система Торренса».

Что было и что стало?

Ранее в Австралии действовала, так называемая, система общего права. По ней же, пусть и с некоторыми отличиями, жили США, Россия, страны Европы. На практике данная схема представляла собой следующее. Например, некий гражданин получал (или наследовал) в собственность имущество: землю, дом, помещение под частное дело. При этом, он должен был доказать государству право на владение недвижимостью. Доказательством служила одна-единственная бумага — документ о сделке (купчая).

 А вот подлинный он или нет — поди проверь. Его «чистоту» выверяли адвокаты или поверенные. Они в деталях старались восстановить историю сделки. Но, во-первых, это занимало уйму времени. А, во-вторых, не всегда спасало от махинаций аферистов. Проследить всю цепочку операций по купчей было крайне сложно. Информация собиралась из разных реестровых книг, что создавало путаницу. Это и брали на вооружение мошенники. Обманщиком мог оказаться и текущий владелец, и невесть откуда взявшийся наследник-претендент и тому подобные персоны.

Торренс же предложил централизованную систему контроля за собственностью. Согласно ей, регистрировать запись об имуществе в реестре поручалось... самому владельцу. Властей интересовало не столько описание здания или участка, сколько корректная информация о приобретателе. Казалось бы, рассчитывать на одну только добросовестность граждан государству было не с руки. Однако, сэр Роберт сделал ставку на то, что честность была выгодной и хозяину имущества. Если собственник действовал законно, его право считалось неоспоримым. А значит, он был юридически защищен от потенциальных споров и судебных тяжб.

Три золотых правила экономики

Система Торренса основывается на одном документе — записи владельца в государственном реестре. Причем последний делает это на добровольной основе. Главные принципы системы:

- Отражение. Информация об имуществе, занесенная в реестр, остается низменной (кроме отдельных случаев). Меняется только имя владельца. Реестр открыт для всех желающих. Если перенести это на наши реалии — данные о собственнике можно беспрепятственно найти в интернете.

- Достаточность. Информация, не зафиксированная в реестре, считается недействительной. И если добросовестный приобретатель не знал о ранее проведенных сделках (включая незаконные), его не могут лишить собственности.

- Страховка. В случае некорректного ведения реестра, владельцу полагается финансовая компенсация, вплоть до полной стоимости недвижимости.

Вечные вопросы

Принципы Торренса и поныне используются в экономике некоторых стран. Его система по-прежнему работает в Австралии, а также прижилась в Новой Зеландии, Эстонии, Доминикане, Сингапуре и частично Канаде (провинция Британская Колумбия). В России она успешно практиковалась до Октябрьской революции 1917 года, но после нее была упразднена. 

С тех пор, как Торренс предложил свое нововведение, эксперты не могут прийти к единому мнению. Одни полагают, что это — идеальная схема учета недвижимости. Их подкупает, что она основывается на прозрачности, добровольном праве и защищенности населения. Другие считают, что у нее два спорных момента. Первый — излишняя открытость информации о владельце, что повышает имущественные риски. Второй — безоговорочная вера в сознательность граждан. Да, честность большинства из них, конечно, не ставится под сомнение. Однако... «доверяй, но проверяй».

Кто из них прав — судить сложно. И сторонники, и противники теории приводят убедительные доводы. И все-же, нельзя не признать, что Роберт Торренс был гениальным экономистом. А идеями таких людей не разбрасываются. И хотя бы частично, к его разработкам стоит проявить более пристальное внимание.