Вся правда об эскроу-счетах глазами застройщиков
В июле 2019 года в России в силу вступил закон, обязывающий застройщиков работать по программе финансового проектирования. Говоря проще, их «привязали» к эскроу-счетам. Напомним, что на такой счет помещаются деньги покупателей и находятся там до тех пор, пока объект (т.е новостройка) не будет сдан. Гарантом сделки выступает банк, в котором эти самые деньги хранятся. Такая программа была создана с благой целью: обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков. За последние годы тысячи покупателей оказались у «разбитого корыта»: они вложили все средства в новое жилье, но остались и без денег, и без квартиры. Наиболее распространенные причины: девелопер обанкротился, так и не достроив дом, либо провернул ловкую мошенническую схему.
Ввод эскроу-счетов стал для покупателей, своего рода, «подушкой безопасности». Для банка работа в рамках финансового проектирования тоже несет свои плюсы: храня деньги дольщиков, он одновременно зарабатывает на них, пуская в оборот. Но что же застройщики? А вот у них к эскроу-счетам есть немало вопросов...
Нелегкая жизнь российского девелопера после 2019 года
Еще недавно возведение жилых комплексов происходило по двум основным схемам: чаще — на средства дольщиков, реже — на деньги самой строительной компании. В любом случае девелопер располагал свободными финансами: он спокойно строил объект и, скажем, объявлял о старте продаж помещений в Волгограде (взято в качестве примера) - еще на стадии работ, или сразу же после их окончания.
Сейчас же расклад такой: застройщик возводит новостройку на свои деньги (но такая возможность есть не у всех компаний), либо вынужден брать займ в банке (ведь деньги дольщиков он сможет получить только после сдачи объекта). И вот с последним возникают проблемы...
1. Кредиты одобряют не всегда
Не так много наших банков дают коммерческие займы. А раз конкуренция маленькая, финансовые организации не особо «расшаркиваются» перед клиентом, предлагая не самые выгодные условия. Тем более, что у нас в стране нет четко выработанной схемы коммерческого кредитования (в отличие от той же ипотеки). А значит, каждый банк дает займы на тех условиях, на каких ему заблагорассудиться. Для застройщиков это часто означает, что их обязывают взять дополнительные услуги, которые им не нужны, но стоят денег.
2. Сложно реализовать новые идеи
Поскольку при работе с эскроу-счетами банк выступает гарантом сделки, то он берет на себя основные риски. Понятно, что имея такую ответственность, банкиры хотят подстраховаться. Все же речь идет о многомиллионной недвижимости, а не просто, например, об аренде склада в Волгограде . Посему финансовые организации предпочитают сейчас работать с крупными известными девелоперами. А вот развивающимся компаниям сложнее взять кредит под строительство, хотя они могут предлагать не менее достойный вариант, да еще и по более выгодным для покупателей ценам.
Также банки не хотят рисковать, вкладывая деньги в необычные проекты: например объекты с оригинальной архитектурной концепций. Они предпочитают иметь дело с типовыми схемами, которые уже доказали свою востребованность . С одной стороны, осторожность банков понятна. С другой, такой подход тормозит развитие архитектурной мысли и отрасли в целом. Ведь всему на свете необходимо вливание новых идей.
3. Не уйти от процентов
После внедрения новой программы финансирования у девелоперов возникла еще одна проблема. Напомним: снять деньги со счета они могут только после сдачи объекта. Однако часто бывает так, что покупатели «разобрали» метры еще на стадии застройки. При этом, компания продолжает вести работы на банковские деньги, платя гигантские проценты. И это не совсем справедливо. Правда, все могло бы быть еще хуже. Изначально Минстрой вообще предлагал открывать девелоперам доступ к эскроу-счетам только после регистрации пpaв coбствeнникa. Но потом чиновники все-же смягчились. Они разрешили отдавать деньги застройщикам сразу же после ввода объекта в эксплуатацию.
Kтo виноват и чтo дeлать?
Получается, что после июля 2019 года относительно комфортно чувствуют себя только крупные девелоперы. Известное имя открывает им двери любого банка, да и у многих из них есть собственные средства на реализацию проекта. Но средние и маленькие компании оказались в сложном положении. Хотя они признают, что введение эскроу-счетов кажется им здравой идей. Вопрос заключается в ее воплощении.
Уж слишком много недоработок в нашей законодательной системе и схеме коммерческого кредитования. А значит проблему нужно решать на уровне государства. Это также и в его интересах. Ведь отсутствие здоровой конкуренции приведет к мoнопoлизaции строительной сферы. И как следствие — застою идей и удорожанию квадратных метров.
