Knight Frank: Сектор коммерческой недвижимости в России остается привлекательным для инвесторов

27 Июля 2017
Knight Frank: Сектор коммерческой недвижимости в России остается привлекательным для инвесторов

Сектор коммерческой недвижимости в России остается привлекательным для инвесторов

По данным исследования Knight Frank, общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период. Это говорит о том, что сектор коммерческой недвижимости в России остается привлекательным для инвесторов. Доля инвестиционных сделок, пришедшихся на II квартал, составляет чуть менее 60% от общего объема сделок за полугодие. При этом сохраняется сдерживающий фактор в виде санкций со стороны США и стран Европейского союза. Во II квартале 2017 года агентство Fitch подтвердило кредитный рейтинг России на инвестиционном уровне «ВВВ-» со «стабильным прогнозом», при этом в марте международное рейтинговое агентство S&P повысило прогноз по суверенному кредитному рейтингу России со «стабильного» до «позитивного», подтвердив долгосрочный кредитный рейтинг в иностранной валюте на уровне «ВВ+».

Также первое полугодие 2017 года ознаменовалось снижением ключевой ставки на 0,25 процентных пунктов – до уровня 9% годовых. При этом, по оценкам международного рейтингового агентства S&P, реальные процентные ставки в России являются одними из самых высоких в мире.

Также Минфин объявил о дебютном выпуске облигаций федерального займа для населения в размере 15 млрд рублей и размещении евробондов на $3 млрд.

В структуре сделок традиционно превалируют офисный (47%) и торговый (43%) сегменты. По сравнению с первым полугодием 2016 года доля сделок московского региона в общем объеме инвестиционных сделок России осталась примерно на том же уровне, но при этом существуют предпосылки к ее увеличению.

По итогам предыдущего года аналитики компании Knight Frank отмечали высокую долю сделок с участием компаний с государственным финансированием (ВТБ, «Транснефть», РСХБ, АИЖк и др.), в первом полугодии 2017 года доля таких сделок значительно уменьшилась. 

К концу полугодия возросла активность иностранных инвесторов, и если по итогам I квартала не было зафиксировано ни одной сделки с их участием, то во II квартале были закрыты две крупных сделки с участием иностранного капитала. В первую очередь речь идет о покупке БЦ «Воздвиженка центр» китайской корпорацией Fosun совместно с российскими партнерами, а также о покупке нескольких объектов в Санкт-Петербурге (БЦ Kellerman Centre, БЦ «премиум», логистический парк «Гориго») британской корпорацией Raven Russia. Совокупно доля иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2017 года составляет 15% от общего объема инвестиционных сделок.

По итогам 2017 года аналитики компании Knight Frank прогнозируют преодоление показателей 2016 года и увеличение общего объема инвестиционных сделок до уровня $5 млрд при условии сохранения тенденции стабилизации экономической ситуации в России в целом, а также при условии сохранения интереса к российской коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов.

В данный момент на рынке коммерческой недвижимости России, в частности в офисном и торговом сегментах, сложилась ситуация, при которой строительство новых объектов оказывается невыгодным для девелоперов. Предпосылки к такой тенденции появились еще в 2014 году, когда вследствие волатильности валютных курсов начали снижаться арендные ставки, которые к тому же стали рублевыми, а на рынке торговой недвижимости произошел переход от фиксированных арендных ставок к проценту от оборота. при этом из-за изменившегося курса возросла валютная затратная часть при строительстве объекта, произошло существенное удорожание заемных средств, а также повысились общие строительные риски.

Таким образом, сейчас рынок коммерческой недвижимости характеризуется крайне малым спекулятивным предложением новых объектов (как выходящих на рынок, так и находящихся в стадии строительства). В частности, основная доля новых офисных площадей появляется преимущественно в составе строящихся многофункциональных комплексов, объединяющих в себе различные сегменты, или транспортно-пересадочных узло в рамках обязательств девелоперов перед властями.

В торговой сфере новые объекты также выходят на рынок достаточно редко и они небольшие, а основным мотивом к строительству новых торговых центров для девелоперов является безоговорочно перспективная локация в рамках тех же транспортно-пересадочных узлов или вблизи других крупных транспортных узлов.