Peнoвaция в Moсквe: кто покупает дома под снос и стоит ли это делать?

В начале 2017 года власти Москвы объявили о старте программы реновации жилья. В рамках данного госпроекта к 2032 году планируется снести старые советские дома, а их жителей расселить в новые квартиры — равнозначные по количеству комнат и площади. При этом, эксперты наблюдают  сейчас любопытную тенденцию. Около 40 % москвичей, участвующих в программе, рассматривают и новые, и старые (в домах под снос) квартиры как предмет инвестиций. Они их активно продают или сдают в аренду. И спрос на такие площади идет большой. 

Реновация как она есть

Для начала вспомним некоторые важные пункты программы. Под нее попадают кирпичные и панельные 5-этажки — то есть практически все «хрущевки» (правда,  многие «сталинки» пока остаются под вопросом). Также под снос отведены дома в аварийном состоянии — признанные уже непригодными для проживания. Однако программа не распространяется на здания, попавшие под капитальный ремонт, и объекты культурного наследия. Как только «переселенец» въезжает в новую квартиру, он автоматически получает на нее права собственности и одновременно лишается их на старую площадь.

Очевидная выгода

За 2017-2020 годы квартиры получили свыше 30 000 москвичей. Планируется, что в 2021-2022 годах будет переселено еще 15 000 жителей столицы. При этом, как мы уже говорили выше, почти половина участников используют программу реновации как возможность получения дохода. Каким же образом? 

Схема 1. Собственник сдает или продает площадь, полученную в новом доме. Такая аренда квартиры в Москве (из двух комнат) обойдется около 55 000 рублей в месяц — среднестатистическая цена по столице. Продают же квартиры по завышенной стоимости: около 290 000 рублей за «метр», в то время как его изначальный "тариф" — не более 250 000 рублей. 

Схема 2. Собственник продает квартиру в жилом комплексе, отведенном под снос. Речь, конечно, идет не о тех объектах, которые вот-вот будут ликвидированы. На продажу выставляются квартиры в домах, которые согласно графику снесут только через несколько лет. Цена за один метр начинается от 190 000 рублей. 

В погоне за дешевизной

Понятно, что у москвичей, которые используют «реновационную» площадь как предмет инвестиций, вопрос с жильем остро не стоит. Скорее всего, у них есть еще одна квартира, а «апартаменты» в доме под снос им достались по наследству. И логично, что с дополнительных метров они хотят получить доход.

Однако возникает вопрос: а зачем такие квартиры нужны покупателям? С арендаторами-то все понятно — если устраивает цена и расположение, то им не так принципиально, где именно снимать площадь. А вот приобретать в собственность — уже более серьезное дело. Эксперты видят в этом одну причину. Такими покупателями руководит желание получить новое жилье по низкой цене. 

Вариант 1. Гражданин покупает квартиру в здании под снос. Естественно ее стоимость в разы меньше, чем в обычном жилом комплексе. А потом он ждет, когда ему предложат новый дом по программе реновации.

Вариант 2. Покупатель приобретает квартиру в новом доме, полученную прежним хозяином по программе реновации. Такие дома строятся на муниципальные деньги и, как правило, относятся к эконом-классy. И цены на них установлены соответствующие. Даже если собственники завышают стоимость на 10 % (как показывает статистика), все равно такое жилье обойдется дешевле, чем коммерческая новостройка. Кроме того, объект уже сдан в эксплуатацию и можно не бояться, что его строительство затянется на годы (как это бывает при продаже квартир в Москве на стадии котлована). 

Стоит подумать...

Однако, несмотря на определенные преимущества таких сделок, специалисты рынка в своем мнении едины. Делать ставку на неликвидные "метры" в большинстве случаев не стоит. Если вы, желая сэкономить, перекупаете квартиру в доме, построенном на бюджетные деньги, то и качество получаете соответствующее. Нет, условия проживания там приемлемые. Но все-таки это вариант категории эконом. 

 И уж тем более эксперты не рекомендуют «связываться» с домами под снос. Сроки графика переселения часто меняются. В сторону продления, разумеется. И вы можете «засесть» в своей новой старой «хрущёвке» на долгие годы. Так не имеет ли смысл поискать более интересный вариант в новостройке (пусть чуть подороже) или на вторичном рынкe?