Как купить недвижимость и не попасть впросак: учимся на чужих ошибках
Вы уже давно хотели открыть свое дело и нашли под него подходящее помещение. Вы пообщались с продавцом, проверили выписку из ЕГРН, подписали договор купли-продажи. Вуаля! И вдруг, спустя время, начинаются проблемы: «наезжает» госинспекция, появляются невесть откуда взявшиеся арендаторы с законным договором на съем, Росреестр отказывается оформлять права собственности. Объект оказался с «секретиком»: подписывая договор, вы упустили важные нюансы, не указанные в основных бумагах. Итак, что же нужно делать в обязательном порядке, перед тем как приобрести недвижимость?
Изучить «юридическую чистоту» объекта
Потенциальному владельцу рекомендуется проверить не только традиционную выписку из EГРH (где подтверждается право собственности продавца) и кадастровый паспорт. Загляните на сайты арбитражных судов и судов общей юрисдикции: проходили ли по этому объекту судебные заседания? Если да, то какое решение вынесено? Может оказаться, что на данную недвижимость наложен запрет на сделки.
Пример. После проверки традиционных документов, предприниматель приобрел помещение под магазин. Продавцу был перечислен аванс в размере 35% от стоимости объекта. Когда же новый владелец обратился в Росреестр с просьбой зарегистрировать права собственности — он получил отказ. Выяснилось, что пока оформлялась сделка, прошло несколько судебных заседаний, в ходе которого продавец выступал ответчиком. В итоге на сделки с объектом был наложен запрет. Аванс удалось вернуть, но только через суд. На услуги юристов и тябжы было потрачено более 500 000 рублей.
Проверить, задействованы ли в сделке третьи лица
И снова вернемся к выписке из ЕГРН. Читая ее, смотрите не только на пункт, где подтверждено право собственности продавца. Изучите, нет ли в документе информации, что на пользование объектом (или землей, где он стоит) наложены частичные ограничения, не передан ли он в аренду и т.д. Договор, заключенный бывшим владельцем, новому собственнику оспорить можно. Но на рассмотрение таких дел может уйти от нескольких месяцев до года, а судебные издержки составят от 100 000 до 1000 000 рублей.
Пример. Частная компания выкупила несколько заброшенных зданий на территории производственного предприятия. Проехать к ним можно было только по территории завода. С действующим на тот момент руководством предприятия проезд был согласован. Когда же «власть» сменилась, у собственников помещений возникли проблемы. Им было запрещено заезжать на заводскую территорию. Снятия ограничения на проезд удалось добиться через суд, на что потребовалось полгода и немалые финансовые затраты. С правилами покупки и аренды помещения свободного назначения в Москве можно ознакомиться на сайте.
Узнать, решен ли вопрос с землей
По закону РФ, если вы приобретаете здание, расположенное на муниципальном или государственном участке, вам придется либо выкупить последний либо взять его в аренду. Уточните перед подписанием договора, улажена ли ситуация с участком на законодательном уровне.
Пример. Предприниматель приобрел отдельно стоящее здание под торговую точку. Но он не обратил внимание, что земельный участок, на котором стоит объект, не поставлен на кадастровый учет. Пришлось заниматься переоформлением документов. А эта процедура не из быстрых и дешевых — она занимает ни один месяц и обходится порой в крупные суммы (до 1000 000 рублей).
Проконсультироваться с государственными инстанциями
Если вы приобретаете помещение под определенный бизнес, то нужно понимать подходит ли оно под ваши цели. Например, на цокольных этажах жилых домов часто работают магазины, салоны красоты, аптеки. Открывают здесь и точки общепита (рестораны, кафе). Но последнее — очень хлопотно и затратно. Нужно получить разрешение от всех жильцов и соответствующих госучреждений, установить вытяжку и вентиляцию, обеспечить электроснабжение.
Пример. Предприниматель купил нежилое помещение в многоэтажном жилом доме, где хотел открыть небольшую кофейню. Но он не учел все вышеуказанные нюансы. В итоге у него банально не хватило денег на организацию точки питания. Бизнесмен, конечно, нашел выход из положения — открыл вместо кафе продуктовый магазин. Другое дело, что подобных заведений в близлежащем районе и так хватало, а кофейня там была бы одна. Это к вопросу о конкуренции. Об аренде помещения под магазин в Москве можно узнать на сайте.
Проверить техническую документацию
Перед подписанием договора, «прошерстите» от и до техническую документацию объекта: план Бюро технической инвентаризации (БТИ), техпаспорт, разрешение на строительство, реконструкцию и эксплуатацию.
Пример. Компания купила 3-х этажное здание в собственность. Через год на объект нагрянула с проверкой госинспекция. Было постановлено, что верхний этаж отстроили без разрешения на реконструкцию. И хотя надстройку сделали еще до подписания договора, ответчиком оказался новый собственник. Дело он выиграл, но на судебные тяжбы было потрачено более 1000 000 рублей.
